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比如说你过去指望有好产品就可以卖掉，卖高价，这个逻辑现在已经不成立了，因为未来市场一定是刚需为主的市场需求，各种政策规范、手段会比较完整齐全，不太容易出现过去那种一放就乱、一乱就收、一收再打的局面，每种政策的退出一定会有替代政策才会退出，一定会是有序的进行未来政策安排，所以这个时候需要探索新的做法了。HRy上海之声-美好观察
南都：商业地产是不是适应下半场的转型选择?HRy上海之声-美好观察
郁亮：对万科来说，我们是为了更好地做住宅而做商业，很多发展商说，商业地产不受调控，好像现金流很多，但你想想，这么多的现金流是你先用钱堆到一起才有现金流，很多人光看到好的一面，它实际上是有利有弊的。我们的定位是为社区配套商业，我们需要跟城市同步发展，现在很多地已经很少是纯住宅用地了，都有一些商业的配套用地在里面，如果商业这块不会做，那我们住宅也会做得不好。万科不会去做纯商业。HRy上海之声-美好观察
2012万科要过冬HRy上海之声-美好观察
南都：万科如何应对下半场?HRy上海之声-美好观察
郁亮：万科上半场我们坚持为普通人盖好房子，下半场我们加了一句，我们不光为普通人盖好房子，我们还要盖有人住的房子。两年前，万科开始提出向中国制造业学习，30年前中国制造业一塌糊涂，20年前中国制造业也是被人骂，电视机又贵又不好，现在全世界都消费中国制造业的产品了，我们这个行业向制造业学习，赚取应该赚取的合理利润，大家也不会骂我们。但是你留恋过去的做法，一定是有问题的。HRy上海之声-美好观察
南都：2012年万科的发展策略是什么?HRy上海之声-美好观察
郁亮：2011年行业关键词是调控。这是党中央国务院的号召、全国媒体的呼吁还有全国人民的心愿。这是毫无疑问的。2012年万科的发展策略是过冬，冬天策略。冬天模式怎么要求?第一，现金为王，这很重要，要拿到钱，现金流比利润率更重要。第二，卖楼更积极点，你不能有存货，不能囤地，该开发的要尽快开发，该卖的房子你要积极地卖出去，第三，要更谨慎地买地，买地是最费钱的，买错地跟买错股票是一样的，亏起来不得了，所以绝不能买错地。我们说了，万科不做地王。第四，我们的管理等都要围绕冬天来运营，该节流的要节流，比如车辆，原来打算要更改，就先别更换了，过了冬天再说;一些会议的标准，可以往低再调一调。第五，也是最重要的，冬天，把身体练好。
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