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上海2020年住房形势分析 2000多万居民是否有房住

时间:2012-07-05 12:50:07  来源:东方早报网  作者:陈杰
kjH上海之声-美好观察

  不管哪种情景模拟,都预示2020年上海住房供应可能不仅是“小户型、平价房相对不足”的结构性短缺,还很大可能是绝对短缺。这直接意味着,上海居住成本将持续居高不下,吸纳高素质劳动力将十分困难。kjH上海之声-美好观察

  按照上海市第十次党代会设定目标,上海将在2017年达到常住人口人均GDP2万美元。按照这个速度,2020年人均GDP将超过2.5万美元,届时上海生活和社会福利水平会较目前有更多的全面提高。但住房发展很可能成为上海达到全面小康过程中最为“拖后腿”的因素之一。kjH上海之声-美好观察

  形势严峻的根源所在kjH上海之声-美好观察

  上海在2020年将面临相当严峻的住房供应短缺形势,一方面是因为“四个中心”的吸引力,导致人口将在较长时间内继续呈现持续增加的态势,新增住房需求旺盛。试想,如果人口控制在2000万,那么只要实现住宅存量年净增2000万平方米,就足以让上海人均住房面积每年提高1平方米;另一方面则是上海住宅存量规模已经很大,再增长难度很大。kjH上海之声-美好观察

  如同新古典经济增长理论所预言的任何高速增长的经济体都会达到“索罗稳态”。当一个城市的住房存量达到一定规模之后,仅每年折旧消耗量就非常惊人,这样约束条件下的新增竣工面积在弥补存量的折旧后就所剩无几,难以支持住房存量规模的继续扩张。上海目前正是逼近这样的规模转折点上。可以简单运算一下,一旦住房存量超过6亿平方米,而折旧率为2%,那么每年仅房屋折旧就高达1200万平方米,已经相当于上海近年来的年度住房竣工面积的60%~80%。kjH上海之声-美好观察

  突破“索罗稳态”,要么通过加强房屋维护来减少折旧率,要么增加年竣工面积。但减少折旧率的余地很小,房屋使用寿命有自然规律,而且中国住房建筑使用寿命一般偏短,大多数达不到50年。上海目前只有大约6%的住房是已存续30年以上。另一方面,上海目前约50%住房存量是2000年代之前建成,更有约25%住房存量是1990年之前建成。1990年前所建住房绝大多数为单位集资所建老公房,即使不考虑养护水平差、老化已经十分严重,就是功能和设施上也很难满足现代居住需求。考虑到这点,上海不仅有满足新移民住房需求的巨大压力,还有满足既有居民住房改善的潜在巨大要求。

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